Perspectives Immobilières en Asie-Pacifique : Un Horizon Révisé pour le Quatrième Trimestre 2025
Par Min-Chow Sai, Responsable de la Stratégie d’Investissement Immobilier en Asie et Amérique du Nord, et Ilyas Mohd Ismail, Analyste en Recherche Immobilière
Alors que le dernier trimestre de 2025 approche, une analyse approfondie des dynamiques du marché immobilier en Asie-Pacifique révèle un tableau complexe mais prometteur. Forts de dix années d’expérience dans le suivi des tendances macroéconomiques et sectorielles, nous avons révisé à la hausse nos prévisions de rendement total pour l’immobilier dans la région sur les trois à cinq prochaines années. Cette mise à jour repose sur une observation attentive de la résilience de la demande locative dans certains segments clés, une normalisation progressive des coûts de financement, et une appétence accrue des investisseurs internationaux pour la diversification géographique. Cet article propose une immersion détaillée dans les perspectives économiques régionales, un examen minutieux de l’état actuel du marché immobilier de l’APAC, les tendances sectorielles émergentes, ainsi qu’une projection des risques et des performances attendues.
L’Économie de l’Asie-Pacifique : Un Vent de Prudence Souffle, Mais les Fondamentaux Restent Solides
Le paysage économique de l’Asie-Pacifique à l’approche de la fin de 2025 est marqué par une prudence prudente, bien que des soutiens budgétaires ciblés dans certaines économies viennent complexifier les prévisions à plus long terme concernant les taux d’intérêt. En Chine, par exemple, les tarifs douaniers liés au commerce international continueront de limiter la flexibilité de réacheminement des exportations. De plus, la consommation des ménages chinois est mise à l’épreuve par la baisse des prix de l’immobilier et une perception négative des perspectives d’emploi. Nos projections tablent sur un ralentissement de la croissance au cours des prochains trimestres, avec une prévision de croissance annuelle de 4,8 % pour 2025 et de 4 % pour 2026. Nous anticipons que la faiblesse des données d’investissement incitera le gouvernement à déployer des mesures de relance supplémentaires et à assouplir davantage les conditions financières.
Au Japon, l’accord commercial entre les États-Unis et le Japon a écarté les risques de repli les plus extrêmes. Néanmoins, les tarifs douaniers représentent toujours un choc significatif, et une incertitude persistante est probable. Nous prévoyons que le Japon évitera de justesse la récession, avec une croissance de seulement 0,1 % attendue en 2026, contre 1,1 % en 2025. La coalition menée par le Parti Libéral Démocrate, dépourvue de majorité dans les deux chambres du parlement, exercera une pression accrue pour augmenter les dépenses dans la sécurité sociale, la garde d’enfants et l’éducation. Cette situation a suscité une certaine nervosité sur les marchés des obligations d’État japonaises (JGB), mais la Banque du Japon (BoJ) dispose des outils nécessaires pour gérer d’éventuelles perturbations du marché obligataire. Nous estimons que la normalisation de la politique monétaire de la BoJ restera très progressive, avec une prochaine hausse des taux prévue en janvier 2026.
L’Australie, quant à elle, a enregistré une croissance de son produit intérieur brut (PIB) de 1,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, marquant ainsi le rythme annuel le plus rapide depuis le quatrième trimestre 2023. Le soutien politique agit clairement comme un catalyseur, et la reprise devrait s’élargir à mesure que les baisses de taux d’intérêt se répercutent dans l’économie. Bien que cela introduise un risque de resserrement monétaire potentiel pour la Banque de Réserve d’Australie (RBA), les marchés anticipent que la RBA maintiendra une trajectoire d’assouplissement graduel, avec une dernière baisse de taux attendue au début de 2026, ramenant le taux directeur à 3,1 %.
En Corée du Sud, les marchés s’attendent à ce que la Banque de Corée (BOK) procède à deux nouvelles baisses de taux, portant le taux de politique monétaire à un niveau terminal de 2 % d’ici début 2026. Bien que la BOK soit désireuse de soutenir l’économie, la cherté des prix de l’immobilier à Séoul limite la marge de manœuvre pour un assouplissement monétaire plus agressif.
Marché Immobilier de l’APAC : Un Rééquilibrage en Cours et des Opportunités Ciblées
Après un premier trimestre 2025 marqué par un certain tassement, le marché immobilier de l’Asie-Pacifique a connu un rebond notable en termes de performance locative au cours du deuxième trimestre. Sur la base du revenu par mètre carré disponible (RevPAM), les deux tiers des marchés et secteurs immobiliers de l’APAC que nous suivons ont enregistré une croissance en glissement annuel, contre 60 % au trimestre précédent. Les bureaux se sont distingués parmi les segments les plus performants, en particulier en Australie (Sydney, Brisbane), au Japon (Tokyo, Osaka) et dans les villes indiennes de premier rang (Région de la Capitale Nationale de Delhi, Bengaluru, Mumbai).
Alors que les investisseurs intègrent de plus en plus la perspective de coûts de financement plus bas, le marché de l’investissement a surpassé le marché locatif au cours du deuxième trimestre. Les volumes de transactions immobilières commerciales en APAC ont connu leur septième trimestre consécutif de croissance annuelle, et 72 % des marchés/secteurs suivis ont affiché une croissance de leur valeur de capital en glissement annuel (contre 64 % au premier trimestre). Les bureaux, notamment au Japon et en Corée, ont mené l’activité d’investissement immobilier au cours des douze mois précédant juin 2025, avec une part de marché de 35 %.
En dehors du Japon, presque tous les marchés et secteurs ont enregistré des écarts de rendement plus importants au cours du premier semestre 2025, les coûts d’emprunt ayant baissé. Il est important de noter que plus de 50 % de ces écarts dépassent désormais leurs moyennes historiques sur dix ans. Les perspectives locatives restent cependant bifurquées, et nous nous attendons à ce que les investisseurs restent sélectifs, privilégiant les marchés et secteurs présentant des perspectives de croissance réelle positive des loyers.
Nous anticipons une diversification accrue des investisseurs institutionnels basés aux États-Unis et en Europe vers l’immobilier commercial en APAC. Parallèlement, les besoins accrus de refinancement et l’expiration de fonds non cotés pourraient offrir des opportunités de déploiement de capital, notamment via des structures dirigées par les général partners, telles que des véhicules de recapitalisation ou de continuation. En APAC, ces opportunités se sont principalement manifestées en Australie, mais d’autres marchés pourraient rattraper leur retard. Le fonds détenant les bureaux et le centre commercial du Yeouido International Financial Centre à Séoul, par exemple, chercherait à lever 800 milliards de KRW (environ 576 millions USD) de capital frais pour remplacer les investisseurs initiaux.
Pour les marchés et secteurs où la reprécialisation a été plus limitée, mais où les fondamentaux locatifs restent solides, nous considérons que le cas d’investissement dans l’immobilier résidentiel multifamilial japonais reste robuste. Les taux de vacance à Tokyo et Osaka demeurent relativement bas. Les tendances qui sous-tendent la demande locative résidentielle – telles que la migration nette, l’amélioration de la croissance des salaires, et l’augmentation de la participation des femmes au marché du travail et des ménages à double revenu – devraient perdurer, malgré le ralentissement économique potentiel et certaines préoccupations concernant l’abordabilité des loyers.
Tendances Sectorielles Clés du Marché Immobilier en APAC pour 2025
Bureaux : Un Cadre Renforcé pour les Acteurs Stratégiques
Le sentiment des locataires s’améliore, parallèlement à une détente des tensions commerciales et à des politiques de retour au bureau plus strictes. La plupart des marchés, à l’exception de la Chine continentale, signalent une augmentation des demandes de renseignements et des visites de propriétés par les locataires.
Les fondamentaux locatifs à court terme pour les bureaux de Séoul restent solides. La demande de location de bureaux plus récents et plus spacieux dans les zones clés a maintenu les taux de vacance à un niveau bas de 4 % au deuxième trimestre (contre 3,4 % au premier trimestre). Bien qu’il existe des préoccupations quant aux perspectives d’approvisionnement à plus long terme, notamment dans le quartier central des affaires (CBD), il reste à voir si les projets de construction seront livrés comme prévu. Selon Genstarmate, seulement 11 des 36 projets de bureaux prévus pour achèvement dans le CBD d’ici 2029 ont débuté leur construction, une conséquence du resserrement de l’accès au financement de projet et de l’augmentation des coûts de construction.
À Tokyo, le taux de vacance moyen des bureaux dans les cinq arrondissements centraux s’est resserré à 2,85 % en août (contre 3,16 % en juillet), selon Miki Shoji, atteignant ainsi son plus bas niveau en cinq ans. Malgré les perspectives économiques plus faibles, nous pensons que tout risque de hausse des taux de vacance sera limité à court terme. Les livraisons de bureaux à grande échelle au cours des 12 à 15 prochains mois sont déjà substantiellement pré-louées. Les stratégies de retour au bureau des entreprises et leur désir de sécuriser des espaces de premier choix pour la rétention des talents stimulent la demande locative, tandis que les coûts de construction élevés freinent l’offre nouvelle.
Logistique et Industriel (L&I) : Une Stabilisation après un Pic de Croissance
Les demandes de location et les inspections de sites gagnent du terrain dans un contexte de stabilisation des échanges commerciaux, les locataires conservant une plus grande marge de négociation par rapport aux propriétaires. Le sentiment au Japon et en Corée se renforce, soutenu par un allègement des pressions du côté de l’offre.
Le taux de vacance nationwide du secteur L&I en Australie est resté bas à 2,8 % fin juin (contre 2,5 % fin 2024), celui de Sydney s’établissant à 2,5 % (contre 2,1 %). Le secteur ralentit après une période de force exceptionnelle, les loyers enregistrant une croissance séquentielle moyenne de seulement 0,2 % au deuxième trimestre, le rythme trimestriel le plus lent depuis le premier trimestre 2021. La chaîne d’approvisionnement à plus long terme s’allonge, et la livraison nette de nouvelles constructions a dépassé la demande nette depuis la fin de 2023, entraînant une augmentation des vacances.
Les locataires à Singapour restent prudents quant à leurs besoins spatiaux. Le loyer moyen du secteur logistique est resté stable pour le quatrième trimestre consécutif au deuxième trimestre, les taux de vacance ayant grimpé à 10,5 % (contre 9,6 % au premier trimestre). À l’avenir, le stock total d’installations logistiques à Singapour devrait augmenter de seulement 4,6 % au cours des trois prochaines années (contre 6,8 % au cours des trois dernières), la majeure partie étant destinée à une occupation par le propriétaire. Un approvisionnement limité en nouveaux espaces multi-locataires devrait contribuer à atténuer l’impact négatif sur les loyers d’un ralentissement potentiel de la demande locative.
Commerce de Détail : Adaptation et Résilience Face aux Défis Opérationnels
Les demandes de location et les inspections de sites dans le secteur du commerce de détail ont augmenté sur la plupart des marchés de l’APAC, à l’exception de Singapour, au cours du troisième trimestre. Une solide demande locative en Inde et en Corée offre aux propriétaires une base pour augmenter leurs attentes en matière de loyers. Cependant, la hausse des coûts d’exploitation pousse les détaillants à revoir leurs portefeuilles et à évaluer la pertinence de conserver des points de vente sous-performants.
Les propriétaires de centres commerciaux en Inde ajustent plus fréquemment leur mix de locataires pour stimuler la croissance des revenus, remplaçant les enseignes non performantes par de nouvelles marques à plus fort potentiel ou à plus forte densité commerciale. Les baux se raccourcissent également, passant d’une durée typique de neuf ans (3+3+3) à cinq ou six ans avec une clause de résiliation. Les marques nationales surperforment les marques internationales, en particulier celles qui n’ont pas encore adapté et localisé leurs offres pour les consommateurs locaux.
La hausse des coûts opérationnels et le manque de personnel restent des défis majeurs pour les opérateurs de restauration à Singapour, tandis que les pressions sur le coût de la vie ont probablement limité les dépenses dans les restaurants. Un sentiment de marché plus faible a, en retour, pesé sur la demande locative. Malgré des perspectives locatives moroses, la demande d’investissement semble bien se maintenir. La cession de toutes les unités libres de droits de copropriété du Kinex, un centre commercial de détail de banlieue dans le quartier de Paya Lebar/Katong, pour 375 millions SGD (292 millions USD) – une légère prime par rapport à son évaluation au premier semestre 2025 – a été annoncée en septembre.
Logement : Une Demande Structurelle et des Opportunités d’Investissement Durables
Les propriétés multifamiliales japonaises ont enregistré une augmentation de 350 % en glissement annuel de leurs volumes d’investissement au deuxième trimestre, avec plusieurs transactions de portefeuilles apparues ces derniers mois. Les solides fondamentaux locatifs continuent de soutenir le cas d’investissement. De manière cruciale, une augmentation plus importante des réversions de loyer semble gagner du terrain, ce qui devrait accélérer la valorisation au marché des loyers de portefeuille. En septembre, Advance Residence, le plus grand fonds d’investissement immobilier résidentiel japonais par capitalisation boursière, a publié ses résultats pour les six mois clos en juillet 2025, qui ont dépassé les attentes. Il est important de noter que l’augmentation moyenne des loyers de son portefeuille, lors du remplacement et du renouvellement des locataires, a atteint un niveau record de 16,2 % et 3,1 %, respectivement, menée par les 23 arrondissements de Tokyo (20 % et 3,7 %, respectivement).
Les facteurs structurels en Corée soutiennent le cas d’investissement pour le secteur résidentiel multifamilial et co-living de Séoul. Cela inclut l’augmentation des ménages composés d’une seule personne et des ménages DINK (double revenu, pas d’enfants), ainsi que le passage du système locatif traditionnel de “jeonse” (dépôt à long terme) à un système de location mensuelle plus occidental. Il existe cependant certaines incertitudes à court terme, suite à une annonce gouvernementale en septembre interdisant le financement par dette pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à être exploités comme logements locatifs. Bien que la nouvelle réglementation ne s’applique pas à la construction de nouveaux logements locatifs, elle pourrait affecter les stratégies d’investissement ciblant les propriétés existantes pour les convertir en espaces de co-living.
Perspectives de Risques et de Rendements : Une Révision à la Hausse dans un Contexte Évolutif
Un ralentissement de la croissance économique pourrait menacer la demande locative. L’impact potentiel sur l’emploi de l’adoption de l’intelligence artificielle générative (GenAI) constitue également une menace à plus long terme. Certaines études suggèrent que la GenAI affecte déjà l’emploi des travailleurs en début de carrière dans des secteurs tels que le développement de logiciels/code et le service client. Nous pensons que les avancées technologiques influenceront la manière et les lieux de travail, mais il est plus probable que les besoins en espace évolueront plutôt que d’être éliminés. L’espace de bureau pourrait potentiellement céder la place à des espaces plus collaboratifs et flexibles.
Les coûts de développement élevés dans de nombreux marchés sont susceptibles de restreindre l’offre de nouveaux bureaux, ce qui pourrait également contribuer à atténuer le risque de vacance à plus long terme (voir le CBD de Séoul).
Malgré la perspective d’une croissance économique plus lente, nous avons relevé nos prévisions de rendement total pour l’immobilier commercial en APAC sur les trois à cinq prochaines années. Cela reflète une perspective améliorée de la performance locative pour des marchés et secteurs sélectionnés, tels que les bureaux de qualité supérieure dans le noyau du CBD de Sydney et les cinq arrondissements centraux de Tokyo. Nous avons également adopté une perspective plus optimiste sur les rendements immobiliers, compte tenu de meilleures attentes de croissance des loyers, d’une perspective plus accommodante sur les coûts de financement dans des marchés comme l’Australie, et de flux de capitaux plus importants recherchant une diversification dans la région.
Les grandes banques européennes ont récemment quitté la Net-Zero Banking Alliance. Parallèlement à la dissolution antérieure de la Net-Zero Insurance Alliance, cela pourrait réduire l’urgence de s’aligner sur des trajectoires de décarbonation, mais il est peu probable que cela l’élimine. En effet, de nombreux propriétaires d’actifs institutionnels restent engagés dans leurs objectifs de décarbonation et se concentrent de plus en plus sur les progrès réels en matière de décarbonation.
Alors que les marchés immobiliers de l’Asie-Pacifique continuent d’évoluer dans un environnement dynamique, cette analyse révisée offre une feuille de route précieuse pour naviguer dans les opportunités et les défis à venir. Pour les investisseurs et les professionnels de l’immobilier cherchant à capitaliser sur ces perspectives, une compréhension approfondie des tendances locales et une stratégie d’investissement agile seront essentielles. N’hésitez pas à nous contacter dès aujourd’hui pour discuter de la manière dont ces perspectives peuvent s’aligner sur vos objectifs d’investissement spécifiques dans le dynamique marché immobilier de l’APAC.
