Perspectives Immobilières en Asie-Pacifique au T4 2025 : Une Analyse d’Expert
En tant qu’acteur chevronné du marché immobilier, avec une décennie d’expérience dans la navigation des complexités des investissements immobiliers internationaux, j’ai observé une évolution significative dans le paysage de l’immobilier commercial en Asie-Pacifique (APAC). L’année 2025 se profile comme une période de nuances, où la prudence économique à court terme côtoie un potentiel de croissance à plus long terme, alimenté par des ajustements politiques et une résilience locataire persistante. Cet article vise à démystifier les prévisions du marché immobilier APAC pour le quatrième trimestre 2025, en offrant une perspective éclairée et stratégique. Nous allons décortiquer les forces sous-jacentes qui remodèlent les rendements totaux et identifier les opportunités d’investissement les plus prometteuses dans la région.
Un Contexte ÉconomiqueAPAC Nuancé : Entre Prudence et Stimulus
Le climat économique global demeure une toile de fond prédominante pour nos prévisions immobilières. En Chine, l’impact des tarifs transfrontaliers sur la réorientation des exportations reste palpable. De plus, la consommation des ménages est freinée par la correction des prix de l’immobilier et une perception négative des perspectives d’emploi. Nos projections indiquent un ralentissement de la croissance, s’établissant à 4,8 % pour l’année 2025 et 4 % en 2026. La faiblesse des données d’investissement devrait inciter le gouvernement à mettre en œuvre des mesures de relance supplémentaires et à assouplir les conditions financières, un élément crucial pour le marché immobilier, notamment pour les investissements immobiliers commerciaux Chine.
Au Japon, la perspective d’une récession imminente a été atténuée par l’accord commercial sino-américain. Cependant, les tarifs douaniers représentent toujours un choc significatif, maintenant une incertitude persistante. Nous anticipons une croissance modérée de 0,1 % en 2026, après 1,1 % en 2025. La pression politique pour accroître les dépenses sociales et familiales inquiète le marché des obligations d’État (JGB). La Banque du Japon (BoJ) dispose cependant des outils nécessaires pour gérer d’éventuelles perturbations. Nous prévoyons une normalisation très progressive de sa politique monétaire, avec une prochaine hausse des taux attendue en janvier 2026, un facteur clé pour les rendements immobiliers Japon.
L’Australie a démontré une résilience remarquable, avec une croissance du PIB de 1,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, atteignant son rythme annuel le plus rapide depuis fin 2023. Le soutien politique joue un rôle de catalyseur, et la reprise devrait s’élargir à mesure que les baisses de taux d’intérêt se répercutent sur l’économie. Bien que cela introduce un risque haussier pour le taux de référence de la Reserve Bank of Australia (RBA), les marchés s’attendent à une trajectoire d’assouplissement graduel, avec deux autres baisses de taux anticipées pour atteindre un niveau terminal de 3,1 % début 2026. Ces ajustements sont particulièrement pertinents pour les opportunités d’investissement immobilier Australie.
En Corée du Sud, la Banque de Corée (BOK) devrait également procéder à deux baisses de taux, visant un taux directeur de 2 % début 2026. Si la BOK est désireuse de soutenir l’économie, la persistance de prix immobiliers élevés à Séoul limite l’ampleur de l’assouplissement monétaire. La dynamique des marchés immobiliers Sud-Coréens est donc étroitement liée aux décisions de politique monétaire.
Source : Aberdeen Investments Global Macro Research ; Septembre 2025. Les prévisions ne sont qu’indicatives ; les résultats réels peuvent différer significativement.
Performance Immobiliaire en APAC : Un Rebonds et des Opportunités Sélectives
Après un premier trimestre 2025 marqué par une certaine mollesse, le deuxième trimestre a révélé un rebond de la performance locataire dans la région APAC. Environ deux tiers des marchés et secteurs immobiliers commerciaux que nous suivons ont enregistré une croissance annuelle du revenu par mètre carré (RevPAM) au deuxième trimestre, contre 60 % au premier trimestre. Les immeubles de bureaux en APAC, en particulier ceux situés en Australie (Sydney/Brisbane), au Japon (Tokyo/Osaka) et dans les villes indiennes de premier plan (Région de la Capitale Nationale de Delhi/Bengaluru/Mumbai), figurent parmi les plus performants en termes de demande locative.
Le marché de l’investissement a surpassé le marché locataire au deuxième trimestre, les investisseurs intégrant de plus en plus la baisse des coûts d’emprunt dans leurs valorisations. Les volumes de transactions immobilières commerciales en APAC ont connu leur septième trimestre consécutif de croissance annuelle, et 72 % des marchés/secteurs suivis ont enregistré une croissance annuelle de la valeur du capital (contre 64 % au premier trimestre). Les bureaux, notamment au Japon et en Corée, ont dominé l’activité d’investissement immobilier commercial de la région sur les douze mois précédant juin 2025, représentant une part de marché de 35 %.
À l’exception du Japon, la plupart des marchés ont vu leurs écarts de rendement augmenter au premier semestre 2025, parallèlement à la baisse des coûts d’emprunt. Plus de 50 % de ces écarts dépassent désormais leur moyenne historique décennale. Néanmoins, les perspectives locataires restent bifurquées. Nous anticipons que les investisseurs resteront sélectifs, privilégiant les marchés et secteurs offrant des perspectives de croissance réelle des loyers positives. L’augmentation des besoins de refinancement et l’expiration de fonds non cotés pourraient créer des opportunités de déploiement de capitaux, y compris pour les véhicules de recapitalisation et de continuation menés par les partenaires commandités (GP). Ces opportunités, principalement observées en Australie, pourraient maintenant se matérialiser dans d’autres marchés. Le fonds détenant les bureaux et le centre commercial du Yeouido International Financial Centre à Séoul, par exemple, chercherait à lever 800 milliards de KRW (576 millions USD) de nouveaux capitaux pour remplacer les investisseurs existants.
Pour les marchés où la décote a été plus limitée mais dont les fondamentaux locataires restent solides, les investissements en multifamily au Japon conservent un attrait particulier. Les taux de vacance à Tokyo et Osaka demeurent bas. Les tendances sous-jacentes de la demande locative résidentielle – telles que la migration nette, la croissance des salaires et l’augmentation de la participation féminine au marché du travail/des ménages à double revenu – devraient perdurer, malgré les risques de ralentissement économique et les préoccupations concernant l’abordabilité des loyers.
Tendances Clés du Marché Immobilier APAC en 2025
Bureaux : La Résilience face aux Incertitudes
Le sentiment des locataires s’améliore à mesure que les tensions commerciales s’estompent et que les mandats de retour au bureau se resserrent. La plupart des marchés, à l’exception de la Chine continentale, signalent une augmentation des demandes des locataires et des visites de locaux. Les fondamentaux locataires à court terme pour les bureaux de Séoul demeurent solides, avec des taux de vacance bas à 4 % au deuxième trimestre, soutenus par la demande pour des bureaux plus récents et plus grands. Bien que des préoccupations subsistent quant à l’offre future, en particulier dans le quartier central des affaires (CBD), la réalisation des projets est incertaine en raison de l’accès au financement et de l’augmentation des coûts de construction. À Tokyo, le taux de vacance moyen des cinq arrondissements centraux a atteint son plus bas niveau en cinq ans à 2,85 %. Malgré un contexte économique moins porteur, les risques de hausse de la vacance semblent limités à court terme, les nouvelles constructions étant largement pré-louées. Les stratégies de retour au bureau et le désir de sécuriser des espaces de qualité pour la rétention des talents stimulent la demande, tandis que les coûts de construction élevés freinent l’offre nouvelle.
Logistique et Industriel (L&I) : Vers une Stabilisation
Les demandes de location et les inspections de sites L&I gagnent du terrain grâce à un commerce international plus stabilisé, les locataires conservant un pouvoir de négociation supérieur. Le sentiment au Japon et en Corée s’améliore, soutenu par une pression accrue sur l’offre. En Australie, le taux de vacance national du secteur L&I est resté bas à 2,8 % fin juin, bien qu’en légère hausse par rapport à fin 2024. Le secteur ralentit après une période de forte croissance, avec une augmentation moyenne des loyers de seulement 0,2 % au deuxième trimestre, le rythme le plus lent depuis le premier trimestre 2021. L’pipeline d’offre à plus long terme s’étoffe, et la livraison nette d’espace dépasse la demande nette depuis fin 2023, entraînant une augmentation des vacances. À Singapour, les entreprises restent prudentes quant à leurs besoins d’espace. Les loyers logistiques moyens sont restés stables pour le quatrième trimestre consécutif, avec une augmentation des taux de vacance à 10,5 %. L’offre future de facilities logistiques devrait croître de seulement 4,6 % au cours des trois prochaines années, principalement pour des occupations propres. La limitation de l’offre nouvelle d’espaces multi-locataires devrait atténuer l’impact négatif sur les loyers d’un potentiel ralentissement de la demande locataire.
Commerce de Détail : Adaptation et Résilience
Les demandes de location et les inspections de sites dans le secteur du commerce de détail ont augmenté dans la plupart des marchés APAC, à l’exception de Singapour, au troisième trimestre. La demande locative robuste en Inde et en Corée permet aux propriétaires d’augmenter leurs attentes en matière de loyers. Cependant, l’augmentation des coûts d’exploitation incite les détaillants à réévaluer leurs portefeuilles et à envisager de relocaliser les magasins sous-performants. Les propriétaires de centres commerciaux indiens ajustent plus fréquemment leur mix de locataires pour stimuler la croissance des revenus, remplaçant les enseignes peu performantes par de nouvelles marques à fort potentiel. Les baux se raccourcissent également, passant de neuf ans à cinq ou six ans. Les marques nationales surperforment les enseignes internationales, surtout celles qui parviennent à adapter leurs offres aux consommateurs locaux. À Singapour, les coûts d’exploitation élevés et la pénurie de main-d’œuvre demeurent des défis pour les opérateurs de restauration, tandis que la pression sur le coût de la vie a probablement limité les dépenses dans ce secteur. Le sentiment du marché moins favorable pèse sur la demande locative. Malgré cela, la demande d’investissement semble se maintenir relativement bien. La cession d’unités commerciales libres à Kinex pour 375 millions de SGD (292 millions USD) témoigne de cet intérêt.
Résidentiel (Living) : Dynamiques Structurelles Favorables
Les biens multifamiliaux au Japon ont enregistré une hausse spectaculaire de 350 % des volumes d’investissement en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, avec plusieurs transactions de portefeuilles. Les fondamentaux locataires robustes soutiennent cet engouement. L’acceptation croissante des révisions de loyer à la sortie des baux devrait accélérer la mise à jour des portefeuilles. Les facteurs structurels en Corée du Sud soutiennent également l’investissement dans le secteur multifamilial/coliving de Séoul, notamment l’augmentation des ménages unipersonnels et des couples sans enfants (DINK), ainsi que la transition du système de location traditionnel “jeonse” vers la location mensuelle. Des incertitudes à court terme subsistent suite à une annonce gouvernementale interdisant le financement par endettement pour l’acquisition de propriétés résidentielles destinées à la location. Bien que cette réglementation ne s’applique pas à la construction de nouveaux logements locatifs, elle pourrait influencer les stratégies d’investissement axées sur la conversion de biens existants en espaces de coliving.
Perspectives de Risques et de Rendements : Une Révision à la Hausse
Bien que le ralentissement économique mondial puisse menacer la demande locataire, et que l’impact potentiel de l’intelligence artificielle générative (GenAI) sur l’emploi reste une préoccupation à long terme, nous avons relevé nos prévisions de rendement total pour l’immobilier commercial en APAC sur les trois à cinq prochaines années. Cette révision reflète une amélioration des perspectives de performance locataire pour certains marchés et secteurs, tels que les bureaux de premier plan dans le CBD de Sydney et les cinq arrondissements centraux de Tokyo. Nous adoptons également une vision plus optimiste des rendements immobiliers, compte tenu de meilleures attentes de croissance des loyers, d’une perspective plus accommodante sur les coûts d’emprunt dans des marchés comme l’Australie, et d’un flux de capitaux plus important à la recherche de diversification dans la région.
Il est important de noter que les récentes décisions de grandes banques européennes de quitter la Net-Zero Banking Alliance, ainsi que la dissolution antérieure de la Net-Zero Insurance Alliance, pourraient potentiellement réduire l’urgence des stratégies de décarbonation. Cependant, cela est peu susceptible d’éliminer cette impulsion, car de nombreux détenteurs d’actifs institutionnels restent engagés envers leurs objectifs de développement durable et se concentrent de plus en plus sur les progrès concrets en matière de décarbonation.
En conclusion, le marché immobilier APAC en ce fin d’année 2025 présente un tableau complexe mais prometteur. La synergie entre les politiques économiques adaptatives, la résilience des fondamentaux locataires dans des secteurs clés, et l’afflux de capitaux internationaux crée un environnement propice aux investissements stratégiques. Pour les investisseurs avertis, comprendre ces dynamiques et identifier les niches de marché offrant le meilleur rapport risque-rendement est désormais essentiel.
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