Marché Immobilier en Asie-Pacifique : Perspectives et Opportunités Stratégiques au 4ème Trimestre 2025
Par Min-Chow Sai, Responsable Stratégie d’Investissement Immobilier Asie & Amérique du Nord, et Ilyas Mohd Ismail, Analyste Recherche Immobilière
Durée : 10 minutes | Date : 28 octobre 2025
Après une période de prudence économique, le marché immobilier de la région Asie-Pacifique (APAC) se positionne pour une reprise nuancée mais prometteuse d’ici la fin de 2025 et au-delà. Forte de plus d’une décennie d’expérience dans l’analyse des dynamiques de marché, je constate une évolution significative dans la perception du risque et dans la quête de rendements globaux au sein de ce secteur dynamique. Les prévisions actuelles indiquent une révision à la hausse des rendements totaux pour l’immobilier de l’APAC sur les trois à cinq prochaines années. Cet article explore les facteurs clés qui façonnent ces perspectives, en se concentrant sur les tendances économiques sous-jacentes, la performance locative, les flux d’investissement et les opportunités émergentes dans des villes comme Sydney, Tokyo, Séoul, et les pôles d’affaires en Inde.
Un Panorama Économique APAC en Mutation
Le paysage économique de l’Asie-Pacifique pour la fin de 2025 et l’année suivante présente une image complexe, marquée par des défis persistants mais aussi par des signes de résilience et d’adaptation.
En Chine, les tensions commerciales et une consommation intérieure sous pression, exacerbée par la baisse des prix de l’immobilier et une perception négative des perspectives d’emploi, continuent de peser sur la croissance. Nous prévoyons un ralentissement au cours des prochains trimestres, avec une croissance annuelle de 4,8 % en 2025 et de 4 % en 2026. Les données d’investissement faibles devraient inciter à de nouvelles mesures de relance et à un assouplissement des conditions financières. Les tarifs douaniers sur le transbordement continueront de limiter la capacité de la Chine à réorienter ses exportations, ajoutant une couche d’incertitude à ses performances économiques.
Au Japon, le récent accord commercial avec les États-Unis a dissipé les risques de repli les plus extrêmes, mais les tarifs douaniers représentent toujours un choc significatif, maintenant une incertitude latente. Le Japon devrait éviter de justesse une récession, avec une croissance projetée de seulement 0,1 % en 2026, après 1,1 % en 2025. L’absence de majorité claire pour la coalition dirigée par le Parti Libéral-Démocrate augmentera la pression pour des dépenses accrues en matière de sécurité sociale, de garde d’enfants et d’éducation, ce qui a déstabilisé les marchés des obligations d’État japonaises (JGB). La Banque du Japon (BOJ) dispose cependant des outils nécessaires pour gérer ces perturbations. Nous nous attendons à ce que la normalisation des politiques de la BOJ reste très graduelle, avec une prochaine hausse des taux attendue en janvier 2026. Le marché immobilier japonais, en particulier le segment résidentiel multifamilial, reste néanmoins une cible d’intérêt.
L’Australie a montré des signes de dynamisme, avec une croissance du PIB de 1,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, marquant son rythme annuel le plus rapide depuis le quatrième trimestre 2023. Le soutien politique agit clairement comme un catalyseur, et la reprise devrait s’élargir à mesure que les réductions de taux d’intérêt se répercutent dans l’économie. Bien que cela introduise un certain risque haussier pour les perspectives de taux directeurs de la Reserve Bank of Australia (RBA), les marchés anticipent que la RBA maintiendra une trajectoire d’assouplissement graduelle, avec deux autres baisses de taux prévues pour ramener le taux directeur à un niveau terminal de 3,1 % d’ici début 2026. L’immobilier australien, notamment à Sydney et Brisbane, présente ainsi des opportunités spécifiques.
En Corée du Sud, les marchés anticipent également deux autres baisses de taux de la Bank of Korea (BOK) pour atteindre un taux directeur terminal de 2 % d’ici début 2026. Bien que la BOK soit désireuse de soutenir l’économie, les prix immobiliers élevés à Séoul limitent l’étendue de l’assouplissement monétaire possible. Le marché immobilier de Séoul, en particulier le secteur des bureaux, montre des signes de solidité à court terme.
L’Inde continue de se distinguer par sa forte croissance, avec des projections de 7,2 % pour 2025, soutenue par des facteurs structurels solides. Bien que la croissance doive ralentir légèrement à 6,1 % en 2027, le pays reste un pôle d’attraction majeur pour les investissements immobiliers. Les villes comme Delhi (Région de la Capitale Nationale), Bengaluru et Mumbai bénéficient de cette dynamique.
Source : Aberdeen Investments Global Macro Research ; Septembre 2025. Les prévisions sont indicatives et les résultats réels pourraient différer significativement.
Performance du Marché Immobilier APAC : Une Reprise Nuancée
Le marché immobilier de la région APAC a montré des signes de reprise encourageants au cours du deuxième trimestre 2025, après un premier trimestre plus mitigé. Sur la base des revenus par mètre carré disponible (RevPAM), deux tiers des marchés et secteurs de l’immobilier commercial (CRE) que nous suivons ont enregistré une croissance annuelle au deuxième trimestre, contre 60 % au premier trimestre. Les immeubles de bureaux ont été parmi les plus performants, notamment à Sydney, Brisbane, Tokyo, Osaka, ainsi que dans les villes de premier plan en Inde (Région de la Capitale Nationale de Delhi, Bengaluru, Mumbai).
Le marché de l’investissement a surpassé le marché locatif au deuxième trimestre, les investisseurs intégrant de plus en plus la baisse des coûts d’emprunt. Les volumes de transactions CRE dans l’APAC ont connu leur septième trimestre consécutif de croissance annuelle, et 72 % des marchés/secteurs suivis ont vu leur valeur de capital augmenter d’une année sur l’autre (contre 64 % au premier trimestre). Les immeubles de bureaux, en particulier au Japon et en Corée, ont dominé l’activité d’investissement CRE dans la région sur les 12 mois précédant juin 2025, représentant une part de marché de 35 %.
À l’exception du Japon, presque tous les marchés ont connu une augmentation des écarts de rendement au premier semestre 2025, à mesure que les coûts d’emprunt diminuaient. Plus de 50 % de ces écarts dépassent désormais leurs moyennes historiques sur 10 ans. L’immobilier de bureaux japonais, notamment à Tokyo, continue de susciter l’intérêt, avec des taux de vacance faibles.
Cependant, les perspectives locatives restent bifurquées. Nous nous attendons à ce que les investisseurs restent sélectifs, privilégiant les marchés et secteurs offrant une croissance locative positive. Les investisseurs institutionnels basés aux États-Unis et en Europe devraient accroître leur diversification dans l’immobilier commercial de l’APAC. Simultanément, les besoins accrus de refinancement et les expirations de fonds non cotés pourraient présenter des opportunités de déploiement de capital, notamment via des véhicules de recapitalisation ou de continuation pilotés par les commandités (General Partner – GP). Si ces opportunités se sont principalement manifestées en Australie, d’autres marchés pourraient rattraper leur retard. Le fonds détenant les bureaux et le centre commercial Yeouido International Financial Centre à Séoul, par exemple, chercherait à lever 800 milliards de KRW (576 millions USD) de nouveau capital pour remplacer les associés commandités existants.
Pour les marchés où la repréciation a été plus limitée, mais où les fondamentaux locatifs restent solides, l’investissement dans l’immobilier résidentiel multifamilial japonais conserve un argument solide. Les taux de vacance à Tokyo et Osaka demeurent bas. Les tendances soutenant la demande locative résidentielle – migration nette, croissance des salaires, participation accrue des femmes au marché du travail et ménages à double revenu – devraient perdurer, malgré le ralentissement économique potentiel et certaines préoccupations concernant l’abordabilité des loyers.
Tendances Clés du Marché Immobilier APAC (2025-2026)
Bureaux : Un Secteur en Rééquilibrage
Le sentiment des locataires s’améliore à mesure que les tensions commerciales s’estompent et que les politiques de retour au bureau se renforcent. Tous les marchés, à l’exception de la Chine continentale, signalent une augmentation des demandes et des visites de locataires.
À Séoul, les fondamentaux locatifs à court terme pour les bureaux restent solides. La demande pour les bureaux neufs et de grande taille dans les zones clés a maintenu les taux de vacance à un niveau bas de 4 % au deuxième trimestre (contre 3,4 % au premier). Bien que des préoccupations subsistent quant à l’offre à plus long terme, en particulier dans le quartier central des affaires (CBD), il reste à voir si cette offre sera livrée comme prévu, compte tenu des difficultés de financement de projet et de l’augmentation des coûts de construction.
À Tokyo, le taux de vacance moyen dans les cinq arrondissements centraux s’est réduit à 2,85 % en août (contre 3,16 % en juillet), son niveau le plus bas depuis cinq ans. Malgré les perspectives économiques plus faibles, les risques de hausse de la vacance devraient rester limités à court terme. Les livraisons de bureaux à grande échelle au cours des 12 à 15 prochains mois sont déjà largement pré-louées. Les stratégies de retour au bureau des entreprises et leur désir de sécuriser des espaces de choix pour la rétention des talents stimulent la demande locative, tandis que les coûts de construction élevés limitent l’offre nouvelle. L’immobilier de bureaux à Tokyo reste donc une valeur refuge.
Logistique et Industriel (L&I) : Une Stabilisation Attendue
Les demandes de location et les inspections de sites reprennent de l’ampleur dans un contexte d’amélioration des perspectives commerciales, les locataires conservant un levier de négociation plus fort que les propriétaires. Le sentiment au Japon et en Corée se renforce grâce à l’assouplissement des pressions du côté de l’offre.
En Australie, le taux de vacance national pour le secteur L&I est resté bas à 2,8 % fin juin (contre 2,5 % fin 2024), celui de Sydney étant de 2,5 % (contre 2,1 %). Le secteur ralentit après une période de force exceptionnelle, avec une croissance moyenne des loyers de seulement 0,2 % au deuxième trimestre – le rythme trimestriel le plus lent depuis le premier trimestre 2021. Le pipeline d’approvisionnement à plus long terme s’étoffe, et la livraison nette d’offre a dépassé la demande nette depuis fin 2023, entraînant une augmentation des vacances.
À Singapour, les occupants restent prudents quant à leurs besoins spatiaux. Le loyer moyen de la logistique est resté stable pour le quatrième trimestre consécutif au deuxième trimestre, les taux de vacance passant à 10,5 % (contre 9,6 % au premier trimestre). Les perspectives indiquent que le stock total d’installations logistiques de Singapour devrait augmenter de seulement 4,6 % au cours des trois prochaines années, dont la majeure partie est destinée à l’occupation par le propriétaire. L’offre limitée de nouveaux espaces multi-locataires devrait atténuer l’impact négatif potentiel sur les loyers d’un ralentissement de la demande locative. Le marché de la logistique à Singapour nécessite une analyse fine.
Commerce de Détail : Une Adaptation Stratégique
Les demandes de location et les inspections de sites ont augmenté sur la plupart des marchés de l’APAC, à l’exception de Singapour, au troisième trimestre. Une demande locative robuste en Inde et en Corée permet aux propriétaires d’augmenter leurs attentes en matière de loyers. Cependant, la hausse des coûts d’exploitation incite les détaillants à revoir leurs portefeuilles et à évaluer la nécessité de relocaliser les magasins sous-performants.
Les propriétaires de centres commerciaux en Inde ajustent plus fréquemment leur mix de locataires pour stimuler la croissance des revenus, remplaçant les locataires non performants par de nouvelles marques à potentiel ou à forte densité commerciale. Les baux se raccourcissent également, passant d’une durée typique de neuf ans (3+3+3) à cinq ou six ans avec une clause de résiliation. Les marques nationales surpassent les marques internationales, en particulier celles qui n’ont pas encore adapté leurs offres aux consommateurs locaux. L’immobilier commercial en Inde présente des opportunités pour les enseignes agiles.
À Singapour, les coûts d’exploitation élevés et la pénurie de main-d’œuvre restent des défis majeurs pour les opérateurs de restauration, tandis que les pressions sur le coût de la vie ont probablement restreint les dépenses dans ce secteur. La faiblesse du sentiment du marché pèse sur la demande locative. Malgré des perspectives locatives moroses, la demande d’investissement semble bien se maintenir. Le désinvestissement de toutes les unités en copropriété commerciale en pleine propriété de Kinex, un centre commercial de détail en banlieue, pour 375 millions SGD (292 millions USD) – une légère prime par rapport à sa valorisation au premier semestre 2025 – a été annoncé en septembre.
Résidentiel (Living) : Dynamiques Structurelles et Soutien aux Investissements
Au Japon, l’immobilier multifamilial a enregistré une hausse spectaculaire de 350 % des volumes d’investissement en glissement annuel au deuxième trimestre, avec plusieurs transactions de portefeuilles ces derniers mois. Les fondamentaux locatifs robustes continuent de soutenir l’argument d’investissement. De manière cruciale, une révision à la hausse des loyers semble gagner du terrain, ce qui devrait accélérer la valorisation des loyers de portefeuilles. En septembre, Advance Residence, le plus grand fonds d’investissement immobilier résidentiel japonais par capitalisation boursière, a publié des résultats semestriels supérieurs aux attentes. L’augmentation moyenne des loyers lors du remplacement et du renouvellement des locataires de son portefeuille a atteint un record de 16,2 % et 3,1 % respectivement, menée par les 23 arrondissements de Tokyo (20 % et 3,7 %). L’investissement dans le résidentiel japonais est porteur.
Les facteurs structurels en Corée du Sud soutiennent l’argument d’investissement pour le secteur multifamilial/coliving de Séoul. Ceux-ci incluent l’augmentation des ménages composés d’une seule personne et des couples sans enfants (DINK), ainsi que le passage du système locatif traditionnel de dépôts à long terme (jeonse) à un système de location mensuelle plus occidental. Des incertitudes à court terme existent cependant suite à une annonce gouvernementale en septembre interdisant le financement par emprunt pour l’acquisition de biens immobiliers destinés à être exploités comme logements locatifs. Bien que cette nouvelle réglementation ne s’applique pas à la construction de nouveaux logements locatifs, elle devrait affecter les stratégies d’investissement ciblant les propriétés existantes pour les convertir en espaces de coliving.
Perspectives de Risque et de Performance : Une Révision Optimiste
Alors que la croissance économique pourrait menacer la demande locative, et que l’intelligence artificielle générative (GenAI) représente une menace à plus long terme pour l’emploi dans certains secteurs, nous croyons que ces avancées technologiques transformeront plutôt qu’élimineront les besoins spatiaux. Les postes de travail pourraient laisser place à des espaces plus collaboratifs et flexibles.
Les coûts de développement élevés dans de nombreux marchés devraient contraindre l’offre de nouveaux bureaux, ce qui pourrait également contribuer à atténuer le risque de vacance à long terme, comme observé dans le CBD de Séoul.
Malgré la perspective d’une croissance économique plus lente, nous avons relevé nos prévisions de rendements totaux pour l’immobilier commercial de l’APAC sur les trois à cinq prochaines années. Cela reflète une amélioration des perspectives de performance locative pour certains marchés et secteurs, tels que les bureaux de première qualité dans le cœur du CBD de Sydney et les cinq arrondissements centraux de Tokyo. Nous adoptons également une vision plus optimiste des rendements immobiliers, compte tenu de meilleures attentes de croissance des loyers, de perspectives plus accommodantes sur les coûts d’emprunt dans des marchés comme l’Australie, et d’afflux de capitaux cherchant la diversification dans la région. Le rendement immobilier en Asie-Pacifique est donc en bonne voie pour une appréciation.
La décision de grandes banques européennes de quitter la Net-Zero Banking Alliance, associée à la dissolution antérieure de la Net-Zero Insurance Alliance, pourrait réduire l’urgence d’alignement sur les trajectoires de décarbonisation. Cependant, cela n’éliminera pas cette urgence, car de nombreux propriétaires d’actifs institutionnels restent attachés à leurs objectifs de décarbonisation et se concentrent de plus en plus sur les progrès concrets en matière de réduction des émissions. L’immobilier durable et la décarbonisation restent des thèmes centraux pour les investisseurs institutionnels soucieux de l’impact ESG.
Appel à l’Action
Face à un marché immobilier APAC en pleine évolution, marqué par des opportunités croissantes malgré un contexte macroéconomique nuancé, une stratégie d’investissement éclairée est essentielle. Si vous cherchez à naviguer dans ces complexités, à identifier les segments les plus prometteurs comme l’immobilier de bureaux à Tokyo, le secteur L&I en Australie, ou le résidentiel multifamilial au Japon, et à optimiser vos rendements, il est temps d’agir.
Contactez dès aujourd’hui nos experts en stratégie d’investissement immobilier pour discuter de votre portefeuille et explorer comment capitaliser sur ces perspectives encourageantes pour le marché immobilier de l’APAC en 2025 et au-delà.