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Titre : Dynamiques Immobilières en Asie-Pacifique : Perspectives Stratégiques pour l’Investissement en 2025 et au-delà
L’environnement macroéconomique mondial, souvent source d’incertitudes, présente un tableau contrasté pour la région Asie-Pacifique en cette fin d’année 2025. En tant qu’acteur expérimenté du marché immobilier, fort d’une décennie d’analyse et d’investissement, je constate une résilience remarquable et des opportunités émergentes au sein de ce vaste et dynamique territoire. Loin d’une vision monolithique, nous assistons à une divergence des trajectoires économiques et, par conséquent, à des approches d’investissement immobilier désormais plus ciblées et stratégiques. Les perspectives de rendement total pour l’immobilier en APAC, sur les trois à cinq prochaines années, ont été révisées à la hausse, reflétant une confiance renouvelée dans la capacité de la région à absorber les chocs et à générer de la valeur.
Panorama Économique de l’Asie-Pacifique : Entre Prudence et Stimulation
L’économie chinoise continue de naviguer dans une phase de transition, marquée par des défis structurels et des ajustements politiques. Les tarifs douaniers, bien que visant à rééquilibrer les échanges, limitent la flexibilité de Pékin dans la redirection de ses exportations. Simultanément, la confiance des ménages est sous pression, conséquence directe de la correction des prix immobiliers et d’une perception morose quant aux perspectives d’emploi. Nos prévisions tablent sur un ralentissement graduel de la croissance chinoise, atteignant 4,8 % pour l’ensemble de l’année 2025 et une projection de 4 % pour 2026. Ce contexte devrait inciter le gouvernement à déployer des mesures de relance supplémentaires et à assouplir davantage les conditions financières. L’immobilier de bureaux à Shanghai, par exemple, pourrait ressentir ces fluctuations.
Au Japon, l’accord commercial avec les États-Unis, bien qu’il ait atténué les risques de déclin les plus extrêmes, ne dissipe pas totalement l’incertitude liée aux tarifs douaniers. Nous anticipons que le Japon parviendra tout juste à éviter une récession technique, avec une croissance projetée de 0,1 % en 2026, après 1,1 % en 2025. Sur le plan politique, l’absence de majorité claire pour la coalition du Parti Libéral Démocrate accentue la pression pour accroître les dépenses sociales dans les domaines de la sécurité sociale, de la garde d’enfants et de l’éducation. Cette situation a engendré une nervosité sur les marchés des obligations du Trésor japonais (JGB), mais la Banque du Japon (BoJ) dispose des outils nécessaires pour gérer d’éventuelles perturbations sur le marché obligataire. Nous prévoyons une normalisation très progressive de la politique monétaire, avec une prochaine hausse des taux d’intérêt attendue en janvier 2026. Pour l’immobilier tertiaire à Tokyo, cette prudence monétaire et les dépenses sociales accrues pourraient influencer la demande locative.
L’Australie affiche une dynamique économique plus vigoureuse, avec une croissance du PIB de 1,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, son rythme le plus rapide depuis le quatrième trimestre 2023. Ce rebond est clairement catalyseur par des politiques de soutien ciblées, et la reprise devrait s’élargir à mesure que les baisses de taux d’intérêt continueront de soutenir l’économie. Bien que cela introduise un risque de remontée des taux directeurs de la Reserve Bank of Australia (RBA), les marchés anticipent que la RBA maintiendra une trajectoire d’assouplissement graduel, avec deux baisses supplémentaires attendues pour porter son taux directeur à un niveau terminal de 3,1 % d’ici début 2026. L’immobilier logistique et industriel en Australie, bien que traversant une phase de ralentissement après une période d’exceptionnelle vigueur, reste un secteur clé.
En Corée du Sud, la Banque de Corée (BOK) devrait également procéder à deux baisses de taux pour atteindre un taux directeur terminal de 2 % d’ici début 2026. Bien que la BOK soit désireuse de soutenir l’économie, le niveau élevé des prix immobiliers à Séoul limite la marge de manœuvre pour un assouplissement monétaire plus prononcé. L’immobilier résidentiel à Séoul, confronté à ces enjeux, pourrait voir son attractivité modifiée par ces politiques.
Marché Immobilier en Asie-Pacifique : Un Redressement Ostensible et Sélectif
Le deuxième trimestre 2025 a marqué un net rebond de la performance locative, après un premier trimestre quelque peu amorti. Sur une base de RevPAM (revenu par mètre carré loué x taux d’occupation), près des deux tiers des marchés et secteurs immobiliers de la région APAC suivis ont enregistré une croissance annuelle, un chiffre en hausse par rapport aux 60 % du trimestre précédent. Le secteur des bureaux s’est distingué par ses solides performances, notamment en Australie (Sydney, Brisbane), au Japon (Tokyo, Osaka) et dans les villes de premier plan en Inde (Région de la capitale nationale de Delhi, Bengaluru, Mumbai). L’immobilier de bureaux à Sydney et Tokyo, en particulier, montre des signes de reprise encourageants.
Avec des investisseurs intégrant de plus en plus les baisses de coûts d’emprunt, le marché de l’investissement a surpassé le marché locatif au cours du deuxième trimestre. Les volumes de transactions immobilières commerciales en APAC ont connu leur septième trimestre consécutif de croissance annuelle, et 72 % des marchés/secteurs suivis ont atteint une croissance annuelle de la valeur du capital (contre 64 % au premier trimestre). Les bureaux, particulièrement au Japon et en Corée, ont mené l’activité d’investissement immobilier commercial sur les 12 mois précédant juin 2025, représentant une part de marché de 35 %. La diversification des portefeuilles d’investisseurs institutionnels américains et européens vers l’immobilier commercial en APAC se confirme.
À l’exception du Japon, la plupart des marchés ont enregistré une augmentation des écarts de rendement (yield gap) au premier semestre 2025, à mesure que les coûts d’emprunt diminuaient. Plus de 50 % de ces écarts dépassent désormais leurs moyennes historiques sur 10 ans. Cependant, les perspectives locatives restent contrastées. Les investisseurs adopteront une approche sélective, privilégiant les marchés et secteurs offrant des perspectives de croissance locative réelle positive.
Les besoins de refinancement et l’expiration des fonds non cotés ouvrent des opportunités de déploiement de capital, notamment via des véhicules de recapitalisation ou de continuation menés par les partenaires généraux (GP-led opportunities). Si ces opportunités se sont principalement manifestées en Australie, d’autres marchés rattrapent leur retard. Le fonds détenant les bureaux et le centre commercial Yeouido International Financial Centre à Séoul, par exemple, chercherait à lever 800 milliards de KRW (environ 576 millions USD) de nouveau capital pour remplacer les investisseurs limités existants, illustrant un besoin de liquidité et de restructuration au sein du marché coréen.
Pour les marchés et secteurs où la repréciation a été plus limitée mais où les fondamentaux locatifs demeurent solides, l’immobilier résidentiel multifamilial au Japon présente un cas d’investissement robuste. Les taux de vacance à Tokyo et Osaka restent bas. Les tendances soutenant la demande locative résidentielle – migration nette, croissance des salaires, participation accrue des femmes au marché du travail et augmentation des ménages bi-actifs – devraient perdurer, malgré un ralentissement économique potentiel et des préoccupations concernant l’abordabilité des loyers. L’immobilier résidentiel multifamilial japonais, avec ses loyers en hausse, représente une cible d’investissement attrayante.
Tendances Clés du Marché Immobilier en Asie-Pacifique : Un Focus Sectoriel
Bureaux : Vers une Sélectivité Renforcée
Le sentiment locataire se renforce, favorisé par l’apaisement des tensions commerciales et le resserrement des politiques de retour au bureau. À l’exception de la Chine continentale, tous les marchés observent une augmentation des demandes locatives et des visites.
Les fondamentaux locatifs à court terme pour les bureaux de Séoul restent solides. La demande pour des espaces plus récents et plus grands dans des zones clés maintient les taux de vacance à un niveau bas de 4 % au deuxième trimestre (contre 3,4 % au premier). Bien que des préoccupations subsistent quant à l’offre à long terme, notamment dans les quartiers centraux des affaires (CBD), la concrétisation des projets reste incertaine. Uniquement 11 des 36 projets de bureaux prévus pour achèvement dans le CBD d’ici 2029 ont débuté leur construction, en raison d’un accès plus restreint au financement de projet et de coûts de construction élevés.
À Tokyo, le taux de vacance moyen des bureaux dans les cinq arrondissements centraux s’est réduit à 2,85 % en août (contre 3,16 % en juillet), atteignant son plus bas niveau en cinq ans. Malgré des perspectives économiques plus faibles, les risques haussiers sur les taux de vacance devraient être limités à court terme. Les grands projets de bureaux prévus au cours des 12 à 15 prochains mois sont déjà substantiellement pré-loués. Les stratégies de retour au bureau des entreprises et leur désir de sécuriser des espaces de premier choix pour fidéliser les talents stimulent la demande locative, tandis que les coûts de construction élevés freinent l’offre nouvelle. L’immobilier de bureaux de qualité prime à Tokyo et Séoul continue d’attirer l’attention des investisseurs.
Logistique et Industriel : Une Modération Après un Essor Mémorable
Les demandes locatives et les inspections de sites gagnent du terrain avec la stabilisation des échanges commerciaux, les locataires conservant un levier de négociation plus fort que les propriétaires. Le sentiment au Japon et en Corée se renforce grâce à l’assouplissement des pressions du côté de l’offre.
Le taux de vacance nationwide pour le secteur logistique et industriel en Australie est resté bas à 2,8 % fin juin (contre 2,5 % fin 2024), celui de Sydney s’élevant à 2,5 % (contre 2,1 %). Le secteur ralentit après une période de force exceptionnelle, avec une croissance moyenne séquentielle des loyers de seulement 0,2 % au deuxième trimestre – le rythme trimestriel le plus lent depuis le premier trimestre 2021. Le pipeline d’offres à plus long terme s’étoffe, et la livraison nette de nouvelles constructions a dépassé la demande nette depuis fin 2023, entraînant une augmentation des vacances. L’immobilier logistique en Australie, malgré un léger tassement, reste pertinent dans une perspective de chaîne d’approvisionnement régionale.
À Singapour, les locataires restent prudents quant à leurs besoins spatiaux. Les loyers moyens du secteur logistique sont restés stables pour le quatrième trimestre consécutif au deuxième trimestre, les taux de vacance grimpant à 10,5 % (contre 9,6 % au premier trimestre). Les prévisions indiquent que le stock total d’installations logistiques de Singapour devrait augmenter de seulement 4,6 % au cours des trois prochaines années (contre 6,8 % au cours des trois dernières), la majeure partie étant destinée à l’occupation propre. La limitation de la nouvelle offre d’espaces multi-locataires devrait atténuer l’impact négatif sur les loyers d’un ralentissement potentiel de la demande locative.
Retail : Adaptation et Diversification des Mix-Tenant
Les demandes locatives et les inspections de sites ont augmenté dans la plupart des marchés de l’APAC, à l’exception de Singapour, au cours du troisième trimestre. La solide demande locative en Inde et en Corée permet aux propriétaires d’augmenter leurs attentes locatives. Cependant, l’augmentation des coûts d’exploitation incite les détaillants à réexaminer leurs portefeuilles et à évaluer la pertinence de relocaliser les magasins sous-performants. L’immobilier de détail en Inde, avec son modèle dynamique, continue d’offrir des opportunités.
Les propriétaires de centres commerciaux en Inde ajustent plus fréquemment leur mix-tenant pour stimuler la croissance des revenus, remplaçant les locataires peu performants par de nouvelles marques à plus fort potentiel ou à meilleure densité de chiffre d’affaires. Les baux se raccourcissent également, passant d’une durée typique de neuf ans (3+3+3) à cinq ou six ans avec une clause de résiliation. Les marques nationales surpassent les marques internationales, en particulier celles qui n’ont pas encore adapté et localisé leurs offres pour les consommateurs nationaux.
À Singapour, la hausse des coûts d’exploitation et le manque de main-d’œuvre restent des défis majeurs pour les exploitants de restauration et de boissons, tandis que les pressions sur le coût de la vie ont probablement contraint les dépenses de restauration. Un sentiment de marché plus faible a, en conséquence, pesé sur la demande locative. Malgré des perspectives locatives moroses, la demande d’investissement semble se maintenir relativement bien. La cession de toutes les unités en pleine propriété dans Kinex, un centre commercial de détail de banlieue dans le quartier Paya Lebar/Katong, pour 375 millions SGD (292 millions USD) – une légère prime par rapport à son évaluation au premier semestre 2025 – a été annoncée en septembre. L’immobilier commercial de centre-ville à Singapour pourrait présenter un intérêt pour les investisseurs opportunistes.
Résidentiel (Living) : Tendances Structurelles et Opportunités d’Investissement
Les propriétés multifamiliales au Japon ont enregistré une augmentation spectaculaire de 350 % des volumes d’investissement en glissement annuel au deuxième trimestre, avec plusieurs transactions de portefeuille au cours des derniers mois. Les solides fondamentaux locatifs continuent de soutenir l’argument d’investissement. De manière cruciale, une acceptation croissante des révisions de loyer à la hausse devrait accélérer la valorisation au marché des loyers de portefeuille. En septembre, Advance Residence, le plus grand fonds d’investissement immobilier résidentiel japonais par capitalisation boursière, a publié ses résultats semestriels clos en juillet 2025, dépassant les attentes. De manière significative, l’augmentation moyenne des loyers de son portefeuille lors du remplacement et du renouvellement des locataires a atteint des records de 16,2 % et 3,1 %, respectivement, menée par les 23 arrondissements de Tokyo (20 % et 3,7 %). L’immobilier résidentiel multifamilial au Japon, avec une demande structurelle soutenue et des loyers en hausse, est une classe d’actifs de premier plan.
Les facteurs structurels en Corée soutiennent l’argument d’investissement pour le secteur multifamilial/co-living de Séoul. Ceux-ci incluent l’augmentation des ménages unipersonnels et des couples sans enfants et à double revenu (DINK), ainsi que le passage du système de location traditionnel de jeonse (dépôt à long terme) à un système de location mensuelle plus occidental. Il existe cependant des incertitudes à court terme suite à une annonce gouvernementale en septembre interdisant le financement par dette pour l’acquisition de propriétés résidentielles destinées à être exploitées comme logements locatifs. Bien que cette nouvelle réglementation ne s’applique pas à la construction de nouveaux logements locatifs, elle est susceptible d’affecter les stratégies d’investissement ciblant les propriétés existantes pour les convertir en espaces de co-living. L’investissement dans le résidentiel à Séoul nécessite désormais une analyse approfondie des réglementations spécifiques.
Perspectives de Risque et de Performance : Navigation dans un Environnement Complexe
Un ralentissement de la croissance économique pourrait menacer la demande locative. L’impact potentiel sur l’emploi de l’adoption de l’intelligence artificielle générative (GenAI) constitue également une menace à plus long terme. Certaines études montrent déjà que la GenAI affecte l’emploi des jeunes travailleurs dans des secteurs comme le développement logiciel/code et le service client. Nous croyons que les avancées technologiques modifieront la manière et le lieu de travail, mais il est plus probable que les besoins en espace évolueront plutôt qu’ils ne seront éliminés. L’espace de bureau traditionnel pourrait céder la place à des espaces plus collaboratifs et flexibles.
Les coûts de développement élevés dans de nombreux marchés sont susceptibles de contraindre l’offre de nouveaux bureaux, ce qui pourrait également contribuer à atténuer le risque de vacance à long terme (voir le CBD de Séoul). Cette contrainte de l’offre pour les nouveaux développements, combinée à une demande pour des espaces plus modernes et flexibles, renforce l’attractivité des biens immobiliers de qualité prime et obsolètes (value-add) dans les marchés clés.
Malgré la perspective d’un ralentissement de la croissance économique, nous avons révisé à la hausse nos prévisions de rendement total pour l’immobilier commercial en Asie-Pacifique sur les trois à cinq prochaines années. Cela reflète des perspectives améliorées de performance locative pour des marchés et secteurs sélectionnés, tels que les bureaux de premier ordre dans le cœur des CBD de Sydney et les cinq arrondissements centraux de Tokyo. Nous avons également adopté des perspectives plus optimistes concernant les rendements immobiliers, compte tenu de meilleures attentes de croissance locative, de perspectives plus accommodantes sur les coûts d’emprunt dans des marchés comme l’Australie, et d’un afflux accru de capitaux recherchant une diversification dans la région.
Le fait que des banques européennes majeures aient récemment quitté la Net-Zero Banking Alliance, parallèlement à la dissolution antérieure de la Net-Zero Insurance Alliance, pourrait réduire l’urgence d’alignement sur les trajectoires de décarbonation. Cependant, cela est peu susceptible de l’éliminer, car de nombreux propriétaires institutionnels d’actifs restent engagés dans leurs objectifs de décarbonation et se concentrent de plus en plus sur les progrès réels en matière de décarbonation. L’investissement immobilier durable et responsable, intégrant les critères ESG, demeure une tendance de fond, guidant les décisions d’investissement à long terme et influençant la valorisation des actifs. La transition énergétique et l’adaptation des portefeuilles immobiliers aux exigences de durabilité sont désormais des composantes essentielles d’une stratégie d’investissement réussie en Asie-Pacifique.
Conclusion : L’Heure est à l’Action Stratégique
En synthèse, le marché immobilier en Asie-Pacifique présente une résilience remarquable, soutenue par des fondamentaux locatifs solides dans certains secteurs clés et par une politique monétaire de plus en plus accommodante dans de nombreuses juridictions. Les opportunités d’investissement, bien que nécessitant une analyse affinée et une sélection rigoureuse, se multiplient, notamment dans le résidentiel multifamilial, la logistique stratégiquement positionnée, et les bureaux de qualité prime dans les métropoles majeures. Les enjeux ESG et de décarbonation redéfinissent également le paysage de l’investissement, favorisant les actifs durables et résilients.
Face à ces dynamiques complexes mais prometteuses, nous vous invitons à explorer activement ces opportunités. L’analyse approfondie, la compréhension des spécificités locales et une stratégie d’investissement agile sont désormais indispensables pour maximiser les rendements et naviguer avec succès sur ce marché.
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