Dynamique Immobilière en Asie-Pacifique : Stratégies pour un Marché en Évolution (Q4 2025)
Par Min-Chow Sai, Responsable Stratégie d’Investissement Immobilier pour l’Asie et l’Amérique du Nord, et Ilyas Mohd Ismail, Analyste en Recherche Immobilière
Alors que le dernier trimestre de 2025 se profile, l’horizon du marché immobilier de la région Asie-Pacifique (APAC) se redessine, présentant à la fois des défis persistants et des opportunités de croissance significatives. Forts de dix années d’expérience dans ce secteur dynamique, nous observons une révision à la hausse de nos prévisions de rendement total pour l’immobilier APAC au cours des trois à cinq prochaines années. Cette perspective optimiste est le fruit d’une analyse approfondie des indicateurs économiques, des tendances du marché locatif et des flux d’investissement, tout en restant vigilants face aux risques inhérents.
Le Paysage Économique de l’APAC : Une Conjoncture Nuancée
La performance économique globale de l’APAC en cette fin d’année 2025 reste marquée par une prudence prudente, mais les politiques budgétaires ciblées dans certains marchés introduisent une complexité bienvenue quant aux perspectives à long terme des taux d’intérêt.
Chine : Un Ralentissement Contrôlé
Les tarifs de réacheminement vont inévitablement restreindre la capacité de la Chine à réorienter ses exportations. Parallèlement, la consommation des ménages chinois est mise à mal par la baisse des prix de l’immobilier et une perception négative des perspectives d’emploi. Nous anticipons un ralentissement de la croissance dans les trimestres à venir, avec des prévisions de croissance annuelle de 4,8 % pour 2025 et de 4 % pour 2026. Face à des données d’investissement décevantes, il est probable que davantage de mesures de relance et d’assouplissement des conditions financières soient mises en œuvre. L’immobilier commercial Chine, bien que confronté à ces vents contraires, pourrait voir émerger des opportunités dans des segments résilients.
Japon : Stabilité Précaire et Normalisation Graduelle
L’accord commercial entre les États-Unis et le Japon a dissipé les risques de repli les plus extrêmes, mais les tarifs constituent toujours un choc significatif, et l’incertitude devrait persister. Nous prévoyons que le Japon évitera de justesse la récession, enregistrant une croissance de seulement 0,1 % en 2026 (contre 1,1 % en 2025). La coalition dirigée par le Parti Libéral Démocrate, dépourvue de majorité dans les deux chambres, subira une pression accrue pour augmenter les dépenses dans la sécurité sociale, la garde d’enfants et l’éducation. Bien que cela ait perturbé les marchés des obligations d’État japonaises (JGB), la Banque du Japon (BOJ) dispose des outils nécessaires pour gérer ces perturbations. Nous nous attendons à ce que la normalisation de la politique monétaire de la BOJ reste très graduelle, avec une prochaine hausse des taux prévue pour janvier 2026. L’immobilier de bureaux Japon continue de montrer une résilience, soutenu par des taux de vacance bas.
Australie : Une Reprise Stimulée par les Politiques
Le produit intérieur brut (PIB) de l’Australie a progressé de 1,8 % en glissement annuel au deuxième trimestre 2025, marquant le rythme annuel le plus rapide depuis le quatrième trimestre 2023. Les mesures de soutien politique agissent clairement comme un catalyseur, et la reprise devrait s’élargir à mesure que les réductions de taux d’intérêt se répercutent sur l’économie. Bien que cela introduise un risque hawkish pour les perspectives de taux de la Reserve Bank of Australia (RBA), les marchés s’attendent à ce que la RBA maintienne une trajectoire d’assouplissement graduelle. Il est prévu qu’elle procède à deux nouvelles baisses de taux pour atteindre un niveau terminal de 3,1 % d’ici début 2026. Les investissements immobiliers en Australie sont donc susceptibles de bénéficier de cet environnement de taux d’intérêt plus bas.
Corée du Sud : Soutien à l’Économie, Vigilance sur l’Immobilier Résidentiel
Les marchés anticipent également que la Bank of Korea (BOK) procédera à deux nouvelles baisses de taux pour atteindre un taux directeur terminal de 2 % d’ici début 2026. Bien que la BOK soit désireuse de soutenir l’économie, les prix élevés de l’immobilier à Séoul limitent l’ampleur des assouplissements de politique monétaire possibles. Les investissements en immobilier de bureaux Corée du Sud pourraient également être influencés par ces dynamiques.
Source : Aberdeen Investments Global Macro Research ; Septembre 2025. Les prévisions ne sont qu’indicatives et les résultats réels pourraient différer considérablement.
Le Marché Immobilier APAC : Un Rebond Prometteur du Secteur Locatif
Après un premier trimestre 2025 marqué par un certain fléchissement, le second trimestre a révélé un rebond significatif de la performance locative. Plus des deux tiers des marchés et secteurs immobiliers commerciaux (CRE) de l’APAC suivis ont enregistré une croissance d’une année sur l’autre sur la base du RevPAM (revenu par mètre carré disponible = loyer x taux d’occupation), contre 60 % au trimestre précédent. Les bureaux se sont distingués parmi les meilleurs performers locatifs du trimestre, notamment en Australie (Sydney/Brisbane), au Japon (Tokyo/Osaka) et dans les villes indiennes de premier rang (Région de la Capitale Nationale de Delhi/Bengaluru/Mumbai).
Avec les investisseurs qui anticipent de plus en plus une baisse des coûts d’emprunt, le marché de l’investissement a surpassé le marché locatif au deuxième trimestre. Les volumes mondiaux de transactions CRE en APAC ont connu leur septième trimestre consécutif d’augmentations d’une année sur l’autre, et 72 % des marchés/secteurs suivis ont atteint une croissance des valeurs de capital d’une année sur l’autre (contre 64 % au premier trimestre). Les bureaux, en particulier au Japon et en Corée, ont mené l’activité d’investissement CRE de la région au cours des 12 mois précédant juin 2025, détenant une part de marché de 35 %. Les perspectives immobilières Japon sont donc particulièrement encourageantes.
À l’exception du Japon, la quasi-totalité des marchés/secteurs ont connu des écarts de rendement plus importants au premier semestre 2025, les coûts d’emprunt suivant une trajectoire baissière. Il est important de noter que plus de 50 % de ces écarts dépassent désormais leurs moyennes historiques sur 10 ans. Les perspectives locatives, cependant, demeurent bifurquées. Nous nous attendons à ce que les investisseurs restent sélectifs, avec une préférence marquée pour les marchés/secteurs présentant une croissance locative réelle prospective positive.
Nous anticipons que les investisseurs institutionnels basés aux États-Unis et en Europe augmenteront leur diversification dans le CRE de l’APAC. Parallèlement, les besoins croissants de refinancement et les échéances de fonds non cotés pourraient offrir des opportunités de déploiement de capitaux, notamment des opportunités menées par les partenaires commandités (general partners) telles que les véhicules de recapitalisation/continuation. En APAC, ces opportunités ont été majoritairement identifiées en Australie, mais d’autres marchés pourraient maintenant rattraper leur retard. Le fonds détenant les bureaux et le centre commercial du Yeouido International Financial Centre à Séoul, par exemple, chercherait à lever 800 milliards de KRW (576 millions USD) de nouveaux capitaux pour remplacer les actuels associés commanditaires. La recherche d’opportunités immobilières en Corée du Sud prend donc une nouvelle dimension.
Pour les marchés/secteurs où la repréciation a été plus limitée, mais où les fondamentaux locatifs restent solides, nous estimons que l’argument d’investissement en immobilier résidentiel multifamilial japonais demeure robuste. Les taux de vacance à Tokyo et Osaka restent bas. Les tendances qui sous-tendent la demande locative résidentielle – telles que la migration nette, l’amélioration de la croissance des salaires, et l’augmentation de la participation des femmes au marché du travail/des ménages à double revenu – devraient perdurer, malgré le risque d’un ralentissement économique et certaines préoccupations concernant l’abordabilité des loyers. L’immobilier résidentiel Japon est donc à surveiller de près.
Tendances Clés du Marché Immobilier en APAC : Spécificités Sectorielles
Bureaux : Un Optimisme Renforcé
Le sentiment des locataires se renforce à mesure que les tensions commerciales s’atténuent et que les politiques de retour au bureau se resserrent. Tous les marchés, à l’exception de la Chine continentale, signalent une augmentation des demandes des locataires et des inspections. Les fondamentaux locatifs à court terme des bureaux de Séoul restent solides. La demande locative pour des bureaux plus récents et plus spacieux dans des zones clés a maintenu les taux de vacance à un niveau bas de seulement 4 % au deuxième trimestre (contre 3,4 % au premier trimestre). Bien qu’il existe des inquiétudes concernant les perspectives d’approvisionnement à plus long terme, en particulier dans le quartier central des affaires (CBD), il reste à voir si cet approvisionnement sera effectivement livré comme prévu. Selon Genstarmate, seulement 11 des 36 projets de bureaux prévus pour achèvement dans le CBD d’ici 2029 ont débuté leur construction. Cela résulte d’un accès plus restreint au financement de projet et de coûts de construction plus élevés. À Tokyo, le taux de vacance moyen des bureaux dans les cinq arrondissements centraux s’est resserré à 2,85 % en août (contre 3,16 % en juillet), selon Miki Shoji, ramenant le taux de vacance à son plus bas niveau en cinq ans. Malgré les perspectives économiques plus faibles, nous pensons que tout risque de hausse des taux de vacance sera limité à court terme. Les livraisons de bureaux à grande échelle au cours des 12 à 15 prochains mois sont déjà substantiellement pré-louées. Les stratégies de retour au bureau des entreprises et leur désir de sécuriser des espaces de premier choix pour la rétention des talents stimulent la demande locative, tandis que les coûts de construction élevés limitent l’offre nouvelle. Le marché des bureaux Japon continue donc de démontrer sa résilience.
Logistique et Industriel (L&I) : Stabilisation et Ajustements
Les demandes de location et les inspections de sites gagnent du terrain dans un contexte de stabilisation des échanges commerciaux, les locataires conservant un levier plus fort que les propriétaires dans les négociations. Le sentiment au Japon et en Corée se renforce grâce à l’assouplissement des pressions du côté de l’offre. Le taux de vacance nationale du secteur L&I en Australie est resté bas à 2,8 % fin juin (contre 2,5 % fin 2024), le taux de vacance de Sydney étant de 2,5 % (contre 2,1 %). Le secteur ralentit après une période de force exceptionnelle, les loyers enregistrant une croissance séquentielle moyenne de seulement 0,2 % au deuxième trimestre, le rythme trimestriel le plus lent depuis le premier trimestre 2021. Le pipeline d’approvisionnement à plus long terme s’agrandit, et la livraison nette d’approvisionnement a dépassé la demande nette depuis la fin de 2023. Cela a entraîné une augmentation des vacances. Les locataires à Singapour restent prudents quant à leurs besoins spatiaux. Le loyer moyen de la logistique est resté stable pour le quatrième trimestre consécutif au deuxième trimestre, les taux de vacance atteignant 10,5 % (contre 9,6 % au premier trimestre). Pour l’avenir, le stock total de centres logistiques de Singapour devrait augmenter de seulement 4,6 % au cours des trois prochaines années (contre 6,8 % au cours des trois dernières), dont la majeure partie est destinée à l’occupation par le propriétaire. Un approvisionnement limité en nouveaux espaces multilocataires devrait contribuer à atténuer l’impact négatif sur les loyers d’un ralentissement potentiel de la demande locative. Les investissements immobiliers Logistique APAC font face à une période d’ajustement.
Commerce de Détail : Adaptation et Innovation
Les demandes de location et les inspections de sites de détail ont augmenté sur la plupart des marchés de l’APAC, à l’exception de Singapour, au cours du troisième trimestre. La solide demande locative en Inde et en Corée fournit une base aux propriétaires pour augmenter leurs attentes en matière de loyer. Cependant, la hausse des coûts d’exploitation incite les détaillants à revoir leurs portefeuilles et à évaluer la pertinence de conserver des magasins sous-performants. Les propriétaires de centres commerciaux indiens ajustent plus fréquemment leur mix de locataires pour stimuler la croissance des revenus, remplaçant les locataires non performants par de nouvelles marques à plus fort potentiel ou à plus forte densité commerciale. Les baux se raccourcissent également, passant d’un bail typique de neuf ans (3+3+3) à un bail de cinq à six ans avec une clause terminale. Les marques nationales surpassent les marques internationales, en particulier celles qui n’ont pas encore adapté leurs offres aux consommateurs locaux. La hausse des coûts d’exploitation et les pénuries de main-d’œuvre restent des défis majeurs pour les opérateurs de restauration et de boissons à Singapour, tandis que les pressions sur le coût de la vie ont probablement limité les dépenses dans les restaurants. Le sentiment plus faible du marché pèse en conséquence sur la demande locative. Malgré des perspectives locatives moroses, la demande d’investissement semble se maintenir relativement bien. La cession de toutes les unités à bail libre de Kinex, un centre commercial de détail de banlieue dans la région de Paya Lebar/Katong, pour 375 millions SGD (292 millions USD) – une légère prime par rapport à son évaluation au premier semestre 2025 – a été annoncée en septembre. Le commerce de détail APAC nécessite une stratégie d’adaptation constante.
Logement (Living) : Tendances Structurelles Favorables
L’immobilier multifamilial japonais a enregistré une augmentation de 350 % d’une année sur l’autre de ses volumes d’investissement au deuxième trimestre, avec plusieurs transactions de portefeuilles récentes. Les fondamentaux locatifs robustes soutiennent toujours l’argument d’investissement. De manière cruciale, une plus grande acceptation de la réversion des loyers semble se profiler, ce qui devrait accélérer le processus de mise au marché des loyers de portefeuille. En septembre, Advance Residence, le plus grand fonds de placement immobilier résidentiel japonais par capitalisation boursière, a publié ses résultats pour la période de six mois se terminant en juillet 2025, qui étaient supérieurs aux attentes. Fait important, l’augmentation moyenne des loyers de son portefeuille lors du remplacement et du renouvellement des locataires a atteint un niveau record de 16,2 % et 3,1 % respectivement, menée par les 23 arrondissements de Tokyo (20 % et 3,7 % respectivement). Des facteurs structurels en Corée soutiennent l’argument d’investissement pour le secteur multifamilial/coliving de Séoul. Ceux-ci comprennent l’augmentation des ménages unipersonnels et des couples sans enfants (DINK), ainsi que le passage du système locatif traditionnel de jeonse (dépôt à long terme) à un système de location mensuelle plus occidental. Il existe cependant des incertitudes à court terme, suite à une annonce gouvernementale en septembre qui interdit le financement par endettement pour l’acquisition de propriétés résidentielles destinées à être exploitées comme logements locatifs. Bien que la nouvelle réglementation ne s’applique pas à la construction de nouveaux logements locatifs, elle affectera probablement les stratégies d’investissement visant les propriétés existantes pour les convertir en espaces de coliving. L’immobilier résidentiel en Asie-Pacifique, en particulier le segment des appartements locatifs, présente des perspectives solides à long terme.
Perspectives de Risque et de Performance : Révision à la Hausse et Opportunités
Un ralentissement de la croissance économique pourrait menacer la demande locative. L’impact potentiel sur l’emploi de l’adoption de l’intelligence artificielle générative (GenAI) constitue également une menace à plus long terme. Certaines études montrent déjà que la GenAI affecte l’emploi des travailleurs en début de carrière dans des secteurs tels que le développement de logiciels/code et le service client. Nous pensons que les avancées technologiques affecteront la manière et le lieu de travail, mais il est plus probable que les besoins en espace évoluent plutôt qu’ils ne soient éliminés. L’espace de bureau pourrait potentiellement céder la place à des espaces plus collaboratifs et flexibles.
Les coûts de développement élevés dans de nombreux marchés devraient contraindre la nouvelle offre de bureaux, ce qui pourrait également contribuer à atténuer le risque de vacance à plus long terme (voir le CBD de Séoul).
Malgré la perspective d’un ralentissement de la croissance économique, nous avons relevé nos prévisions de rendement total pour le CRE de l’APAC au cours des trois à cinq prochaines années. Cela reflète une perspective améliorée de la performance locative pour les marchés/secteurs sélectionnés, tels que les bureaux de première qualité dans le cœur du CBD de Sydney et les cinq arrondissements centraux de Tokyo. Nous avons également adopté une perspective plus optimiste sur les rendements immobiliers, compte tenu de meilleures attentes de croissance locative, d’une perspective plus accommodante sur les coûts d’emprunt dans des marchés comme l’Australie, et de flux de capitaux plus importants recherchant la diversification dans la région.
Certaines grandes banques européennes ont récemment quitté la Net-Zero Banking Alliance. Associé à la dissolution antérieure de la Net-Zero Insurance Alliance, cela pourrait réduire l’urgence d’une alignement sur les trajectoires de décarbonation, mais il est peu probable que cela l’élimine. En effet, de nombreux propriétaires d’actifs institutionnels restent engagés envers leurs objectifs de décarbonation et se concentrent de plus en plus sur les progrès réels en matière de décarbonation. La durabilité immobilière est donc une tendance qui perdure.
Alors que nous naviguons dans ce paysage immobilier APAC complexe et dynamique, il est essentiel de rester informé et agile. Les opportunités d’investissement immobilier en Asie-Pacifique sont significatives pour ceux qui comprennent les nuances locales et les tendances globales.
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